国有资产盘活项目位于天津市和平区河北路267号，地处五大道历史文化街区核心区域，始建于1921年，为三层砖木结构带地下室的英式乡村风格建筑，建筑面积1290.52平方米。20世纪20年代至30年代顾维钧夫妇在此居住。建筑先后由民革河北省委员会、天津市地铁建设工程指挥部、台盟及黄埔军校同学会、民革天津市委员会等使用。2023年民革天津市委员会迁出后，处于闲置状态，由天津市机关事务管理局看管。2026年初，通过招商引企正式转型为综合性展览馆。

本次盘活面临的堵点难点，一是建筑文保等级高，修缮保护要求严。顾维钧旧居为全国重点文物保护单位、天津市特殊保护等级历史风貌建筑，修缮方案需经文物保护部门审批。如何在文物保护底线内实现商业业态植入，是项目面临的首要难题。二是原行政办公场所，业态转换跨度大。建筑长期作为党政机关办公用房使用，室内空间格局以办公功能为主，与文旅展示和消费场景需求存在较大差异。从“行政办公”到“文商旅消费”的功能转型，既要尊重文物原真性、保留历史空间格局，又要满足公众参观、沉浸体验、商业消费等多元需求，空间重塑和动线设计的难度大。三是同质化竞争严重，市场吸引力不足。五大道区域内已有庆王府、民园西里等众多历史文化建筑盘活项目，周边散布各类小型展馆、艺术空间，同质化竞争态势明显，游客体验趋同。必须深度挖掘建筑自身的历史脉络、人物故事、空间特质等核心IP价值，在业态选择上避开“千馆一面”，对项目的前期定位、内容设计、持续运营均提出了较高要求。

主要做法

坚持修旧如故原则，保留建筑历史肌理。严守文物保护底线，从严规范承租方修缮标准，最大程度保留建筑原生岁月痕迹，完整保留建筑百年风貌特色。同时联动天津文史学者、建筑设计师、公共艺术专家团队，开展专业化系统性布展，还原书房、客厅、会客厅及起居生活区全空间场景，全方位还原中西交融的工作风貌与生活美学。

坚持依规公开招租，实现国有资产保值增值。规范化处置国有闲置房产，印制招商推介图册拓宽推介范围，依托产权交易机构公开挂牌发布招租公告，明晰房源面积、业态准入、承租资质等硬性要求，从严审核承租方资质，充分发挥“专业招商+公开竞价”双重效能，历经57轮公开网络竞价，确定天津渤海恒基投资集团有限公司为5年期承租主体，成交价格较评估价溢价266万元，实现国有资产保值增值。

坚持市场导向定位，精准匹配业态功能。在充分调研五大道区域游客画像、消费习惯和市场需求的基础上，打破传统文物静态展陈模式，将历史资源转化为可体验、可消费、可传播的文旅产品。打造沉浸式外交文旅场景，配套推出妆造、旅拍等服务，将历史空间转化为可消费的体验场景，实现文化价值与商业价值双收益。引入特色餐饮、文化零售、社交休闲等配套业态，延长驻留时间，推动项目从单一展馆向文商旅融合消费节点升级。

坚持多元主体参与，构建共建共享格局。积极引入社会资本参与文物保护与活化利用，探索片区串珠联动，兼顾文旅引流与思政育人双重价值，释放文旅叠加效能。联动片区文旅资源，纳入专属精品文旅线路，常态化开展公益讲解、文化沙龙活动，通过活动联办，聚合研学团队、家庭休闲等多元客流，带动片区餐饮、文创配套联动消费。共同筑牢思政阵地，项目联动天津师范大学、天津外国语大学、新华中学等院校，共建常态化思政研学、红色教育实践基地，联动师生自编自演红色情景剧，串联五四运动历史脉络，打造可互动、可研学、可授课的思政活态课堂。

经验启示

引入社会资本，将“负担”转为“创收资产”。闲置机关用房不仅无法产生收益，反而持续消耗财政资金——每年需安排房屋维修养护、物业管理、水电能耗等基础运维费用，部分老旧房产还面临结构加固、设施更换、消防改造等大额支出。通过引入社会资本参与盘活，政府可以将改造投入、运营维护、人员管理等成本交由社会资本承担，减少对闲置房产的持续性财政支出。闲置房产从“年年往里贴钱”，转变为通过租金、税收等方式反哺财政收入来源，实现从“被动消耗”到“主动创收”的根本转变。

加大招商推介力度，提升国有资产溢价收益。闲置机关用房往往具备区位优势明显、建筑风貌独特的特点，市机关事务管理局转变工作思路，变坐等意向方上门为主动靠前招商，精心印制宣传图册，全方位开展资产推介，多渠道扩大项目市场曝光度，持续拓宽意向投资人征集范围。依托产权交易机构实行公开挂牌处置，市场竞争氛围充分激发，实现国有资产增值。前置全方位、多层次招商推介是充分释放资产潜在价值的重要基础，搭配公开透明、市场定价的交易机制，能够精准发掘资产真实市场价值，切实守住国有资产保值增值工作底线。

强化正向宣教赋能，保障业态可持续经营。项目坚持社会效益优先、商业可持续发展双向并行，筑牢文物保护底线，统筹爱国主义正向传播与业态长效运营。完整保留建筑原生肌理，留存百年木地板、复古铜制暖气片等历史原貌；同时联动文史、建筑设计、公共艺术领域专家专业赋能，复刻经典历史场景，打造沉浸式爱国主义活态课堂，传播近代外交历史、厚植家国情怀，深度诠释“近代中国看天津”城市内涵。

建立多方协同机制，深挖培育本土特色IP。依托天津独有小洋楼历史资源禀赋，建立宣传、住建、财政、管理局及项目所在区多方协同联动机制，针对入驻企业需求，提供精准服务保障。同时，开展定期回访，及时收集企业运营反馈，协调解决经营中遇到的困难，协助企业成功引入稀缺首发经济项目，借助特色文创载体，把厚重历史文化符号转化为可体验、可消费的文旅产品，以串珠成链、片区联动思路塑造片区差异化文旅标识，探索独具津味的文商旅融合发展路径，确保入驻企业“进得来、留得住、发展好”。

来源：国管局资产管理司